Methodische Ansätze zur Optimierung der qualitativen
Auslastung von gewerblichen Bauflächen

Grundlage für diesen Aufsatz bildet die Diplomarbeit des Verfassers, welche an der Universität Leipzig (Stiftungslehrstuhl Grundstücks- und Wohnungswirtschaft) in Zusammenarbeit mit den Stadtplanungsamt der Stadt Leipzig angefertigt wurde.

Differenzierte Standortentwicklung als Instrument kommunaler Gewerbeflächenpolitik
Die wirtschaftliche Entwicklung einer Gemeinde hängt stark von der Standortqualität der gewerblichen Bauflächen ab. Die Ansprüche daran sind nicht einheitlich, sondern unterscheiden sich zwischen verschiedenen homogenen Nutzergruppen. Entsprechend dem raumordnungspolitischen Ziel einer Minimierung zusätzlichen Flächenverbrauchs gilt es, die bestehenden Areale unter Berücksichtigung ihrer Eignung optimal auszunutzen. Die Gestaltung des städtischen Raumes erfordert schließlich auch Überlegungen bezüglich einer optimalen Verteilung der Gewerbeflächen in räumlicher, preislicher und funktionaler Hinsicht. Durch die Einbindung dieser kommunalpolitischen Prämissen in eine Strategie der differenzierten Standortentwicklung soll schließlich die Steuerung der gewerblichen Flächennachfrage erfolgen.
Seit das Angebot an Gewerbeflächen auf dem Markt die Nachfrage überstiegen hat, liegen die Probleme der meisten (ostdeutschen) Kommunen nunmehr in der mangelnden Auslastung bzw. suboptimalen Nutzung der vorhandenen Gewerbegebiete, insbesondere in integrierten Lagen. Es herrscht meist Unkenntnis darüber, für welche spezifischen Nutzungsarten sich die Areale am besten eignen. Somit lassen sich auch keine Marketinginstrumente für eine aktive Angebotspolitik ansetzen.
Um ein attraktives Angebot an geeigneten Flächen für Investoren zu schaffen, müssen zunächst die Standortpotenziale, d.h. die Stärken und Schwächen der Standorte, und die spezifischen Nutzungsanforderungen der Zielgruppen herausgearbeitet werden. Anschließend lassen sich diese Aussagen dafür verwenden, die für einen Standort optimale Nutzung zu ermitteln.
In Ermangelung eines geeigneten Verfahrens, mit dem Gewerbestandorte hinsichtlich ihrer nutzerspezifischen Eignung untersucht werden können, wurde eine Methodik entwickelt, die im Folgenden in ihren Grundzügen vorgestellt werden soll.  

Verfahren zur Bestimmung geeigneter Nutzungen von Gewerbeflächen
Bei der Entwicklung des Verfahrens wurden sowohl Elemente etablierter Methoden zur Standortbeurteilung als auch neue nutzwertanalytische Ansätze mit verbal-argumentativen Bewertungsbestandteilen eingearbeitet, die einen flexiblen Interpretationsspielraum zulassen. Ausgangspunkt bildet ein detaillierter, hierarchisch aufgebauter Kriterienkatalog. Inhaltlich setzt sich das Verfahren aus drei Bausteinen zusammen (vgl. Abbildung 1):

1. einer Stärken-Schwächen-Analyse zur Bestimmung des Standortpotenzials (visuelle Darstellung mittels eines Standortprofils),
2. einer Zielgruppenanalyse zur Ermittlung der Standortanforderungen (visuelle Darstellung mittels eines Zielgruppenprofils) und
3. einer Analyse der Standorteignung (Klassifikation der Standorte durch Grade der Nutzungseignung).

Abbildung 1: Bausteine des Verfahrens zur Standortbewertung
  Quelle: eigene Darstellung

Es erfolgt zunächst eine strikte Trennung zwischen Potenzialen und Anforderungen, was aufgrund der unterschiedlichen Zielsysteme der beteiligten Akteure - Kommune als Flächenanbieter und Unternehmen als Flächennachfrager - sinnvoll ist. Die Analyse der Standorteignung untersucht schließlich anhand von Paarvergleichen die Wechselwirkung zwischen Kriterien des Standortpotenzials und der Standortanforderung. Sie orientiert sich am kommunalen Zielsystem, in dem eine optimale, qualitative Flächenausnutzung angestrebt ist.
Das für die vorliegende Problematik geeignete nutzwertanalytische Verfahren lässt sich charakterisieren hinsichtlich:

- seines Transformationsvorganges in ein System ordinaler Skalen von zwei bis drei Wertebereichen und entsprechenden Zuordnungsregeln (Bausteine 1 und 2) sowie
- des Aggregationsvorganges in ein System von Paarvergleichen und ungewichteter, liniear-additiver Aggregation (Baustein 3).

Baustein 1: Stärken-Schwächen-Analyse
Das Potenzial eines Standortes erlaubt die Beurteilung desselben unter dem Gesichtspunkt seiner Stärken und Schwächen und daraus resultierender Entwicklungsmöglichkeiten. Objektive und subjektive Potenziale werden durch Faktoren näher bestimmt. Sie sind potentielle Störgrößen, weil sie die Entwicklungsmöglichkeiten eines Standortes bzw. deren Nutzung einschränken können. Die Faktoren lassen sich wiederum durch Kriterien sowie gegebenenfalls Indikatoren beschreiben. Die komplexe Erscheinung Gewerbestandort wird somit systematisch in einzelne, bewertbare Teilbereiche zerlegt.
Das formale Vorgehen bei einer Stärken-Schwächen-Analyse lässt sich grob in folgende drei Schritte gliedern:

1.
 [...]