Sonder- und Spezialimmobilien ein Markt mit erhöhtem Risiko


Sonder- und Spezialimmobilien sind ein Dachbegriff, unter dem relativ heterogene Objekttypen subsumiert werden. Er umfasst beispielsweise Hotels, Freizeitparks, Musicaltheater, Sporteinrichtungen und -anlagen, Science Parks, Brand Lands, Multiplex-Kinos oder gar Exoten wie Speedway-Anlagen. Diese Spezies von Immobilien zeichnet sich dadurch aus, dass sie auf einen ganz bestimmten Nutzungszweck oder aber Nutzer hin konzipiert wird. Meist gibt es für diese Immobilien nur eine sehr eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit, was das ökonomische Risiko erheblich erhöht. 

Daher ist der Blick auf den Lebenszyklus-Abschnitt des jeweiligen Objektes besonders wichtig. Produktlebenszyklen spiegeln die Zeit wieder, in der
eine Immobilie in einer bestimmten Nutzungsform wirtschaftlich betrieben werden kann. Bei der Betrachtung von Produktlebenszyklen lässt sich zwischen Einführungs-, Wachstums-, Reife-, Sättigungs- und der Degenerationsphase, in der die wirtschaftlich sinnvolle Nutzung endet, unterscheiden. Hierbei ist es durchaus möglich, dass Objekttypen kreiert, vom Markt aber abgelehnt werden, so dass sie direkt von der Einführung in die Degenerationsphase übergehen. Die Kurzlebigkeit heutiger Konsumtrends übt einen starken Einfluss auf die Lebenszyklen von Sonder- und Spezialimmobilien aus. Für Investoren, aber auch für die beteiligten Gewerberaummakler gilt es daher, mit kürzeren Lebenszyklen zu rechnen und bereits bei der Kalkulation notwendige Umbau-/Anpassungskosten ins Kalkül zu ziehen. Diese immer kürzeren Lebenszyklen sind auch deshalb kritisch, weil gleichzeitig der Planungsvorlauf für Sonder- und Spezialimmobilien zunimmt: Er wird länger, komplizierter und damit auch risikoreicher. Es besteht die Gefahr, dass wesentliche Änderungen des Käufer- oder Nachfragerverhaltens eingetreten sind, während das Projekt noch nicht einmal fertig gestellt ist. Im folgenden Beitrag soll als besonders wichtiges Segment der Sonder- und Spezialimmobilien auf die Freizeitimmobilien eingegangen werden. 


Entwicklungspotenzial mit Hindernissen
Freizeitimmobilien stehen in starker Konkurrenz zu anderen Angeboten der Freizeitgestaltung. Die verschiedenen Objekttypen, die bei ihren Kunden den Bereich Freizeitgestaltung ansprechen, konkurrieren weniger mit gleichartigen Anbietern, sondern stehen vielmehr in harter Konkurrenz zu anderen Freizeit-Trends und -angeboten. So konkurriert der Betreiber eines Vergnügungsbades mit anderen Freizeitaktivitäten wie Inline-Skaten, Trecking, Kick-Bords oder Indoor-Skipisten. Die Hitliste der Freizeit-Trends ändert sich häufig und verschärft damit die Wettbewerbssituation, wie ein kurzer Überblick der Entwicklung einiger Sport- und Freizeitangebote belegt:

Tennis- und Squash-Anlagen
Ein Beispiel für derzeit problematische Immobilien sind speziell Squash- und Tennis-Anlagen, wobei vor allem der Bereich Squash problematisch geworden ist. Teilweise wurden hier Umwandlungen in Hallen für Flohmärkte vorgenommen. In Einzelfällen wird sogar ein Abriss ins Auge gefasst. Beim Squash wirkt sich negativ aus, dass die Öffentlichkeit diesen Sport unter Gesundheitsaspekten (Verletzungsgefahr, aber auch Schädigung der Gelenke) zunehmend kritisch sieht. Es gibt kaum gezielte Jugendarbeit durch Vereine, die diesem Sport Nachwuchs zuführen und – ganz im Gegensatz zum Tennis – keine Squash-Idole, die immer wieder im Fernsehen zu bewundern sind und dieser Sportart Impulse verleihen.

Golfanlagen
In der Vergangenheit gab es einen Boom an Golfanlagen, der ein gut konzipiertes Projekt angesichts der großen Nachfrage schon fast zum Selbstläufer werden ließ. Inzwischen kam es zu einer Verschiebung von einer Boom-Situation hin zu einer sukzessiven Marktsättigung, wobei es sicherlich noch Gebiete mit einem entsprechenden Bedarf gibt. Allerdings: In einigen Regionen herrscht bereits ein Überangebot und einige Golfanlagen haben Probleme. Grund hierfür ist neben dem vermehrten Angebot an Golfanlagen aber auch die allgemeine wirtschaftliche Situation, die teilweise potenzielle Interessenten zwingt, an diesem sicherlich nicht allzu billigen Freizeitvergnügen zu sparen. Gleichzeitig wird der erhebliche Landschaftsverbrauch speziell von Umweltschützern kritisch gesehen.

Go-Kart-Bahnen
Go-Kart-Bahnen hatten innerhalb von wenigen Jahren einen gigantischen Boom, der jedoch nur kurze Zeit anhielt. Mittlerweile befinden sie sich bereits im Abwind, also der Degenerationsphase. Dies gilt speziell für die Go-Kart-Bahnen, die zur Zwischennutzung in momentan nicht benötigten Gewerbehallen untergebracht worden waren. Inzwischen sind gerade diese relativ einfach gestalteten Zwischennutzungsobjekte unter erheblichen Wettbewerbsdruck geraten, während sich eigens für diesen Zweck konzipierte und entsprechend professionell gestaltete neue Anlagen relativ gut behaupten können.

 
Go-Kart-Bahn – nur sehr bedingt ein Erfolgsgarant

Bowling-Anlagen/Kegelbahnen
Dieser Objekttyp hat schon seit längerer Zeit seinen Zenit überschritten und „leidet“ zunehmend unter anderen Freizeit-Aktivitäten.
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