Während in Zeiten billigen Erdöls die Bürgermeister noch so kleiner Gemeinden um den Bau gemeindeeigener Hallenbäder wetteiferten, müssen heute die Hallenbäder selbst größerer Städte geschlossen werden. Städte und Gemeinden können sich die hohen Defizite infolge dramatisch gestiegener Betriebsfolgekosten nicht mehr leisten. Ein Grund hierfür liegt in der Verteuerung des einst billigen Erdöls, ein anderer findet sich in der eklatanten Unterschätzung der „wahren“ Kosten des Betriebs und Unterhalts gemeindeeigener Immobilien wie dem Hallenbad.

Verglichen mit einem schwimmenden Eisberg ist von den Kosten im Lebenszyklus einer Immobilie oft nur die „Spitze des Eisberges“ sichtbar.

 
Der Immobilienkosten-Eisberg

Angesichts immer knapper werdender wirtschaftlicher Ressourcen und finanzieller Mittel erfordern Investitionen in den Bau und Betrieb von Immobilien umfassende Entscheidungsgrundlagen. Diese setzen eine ganzheitliche Sichtweise der Immobilie im Rahmen ihres Lebenszyklus, also von der Projektierung, Entwicklung, Bauausführung, Betrieb bis zum Ende ihrer Nutzungsdauer voraus. Ein Zweig der Immobilienwirtschaft, der sich mit der Immobilie als
Kostenfaktor bei der Planung und Herstellung und mit den Folgekosten befasst, ist der des Facility Managements. Der Beitrag gibt einen Überblick über den noch recht jungen Wissenschaftszweig Facility Management, skizziert Instrumente und Methoden und blickt am Ende auf die volkswirtschaftliche Bedeutung von Facility Management.


Veränderte Arbeitswelten stellen neue Anforderungen an die Nutzung von Immobilien
Der Wettbewerbsdruck auf Unternehmen nimmt infolge der Globalisierung der Märkte immer mehr zu. Davon sind nicht nur die Großkonzerne (global players), sondern in zunehmenden Maße auch mittelständische Unternehmen betroffen. Der enorme
Kostendruck veranlasst viele Unternehmen, alle Unternehmensbereiche einer kritischen Prüfung zu unterziehen, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Dies betrifft auch die Kosten der Gebäudebewirtschaftung. Lange wurde in den Unternehmen über die Kosten der Immobilien, seien es Nutzungskosten oder Folgekosten, nicht nachgedacht. In der Regel wurden Gebäude für eine einmalige Nutzung konzipiert.
Variable Nutzungsmöglichkeiten waren nicht vorgesehen. Mit Beginn der 90er Jahre änderten sich aufgrund einer sich immer rascher wandelnden Arbeitswelt die Anforderungen an Gewerbe- und Büroimmobilien grundlegend. Verminderung des Büroflächenbedarfs für Mitarbeiter infolge neuer technologischer Entwicklungen (Internet, E-Commerce) sowie neue Arbeitsformen (z.B. Telearbeitsplätze zu Hause, befristete Zeitarbeitsverträge)
erforderten neue, flexiblere Nutzungskonzepte.

Folgende Fakten belegen dies:
·Rund 40 Prozent der Mitarbeiter ziehen jedes Jahr in Bürogebäuden um; eine Großbank errechnete Umzugskosten pro Mitarbeiter von rund 4.000 Euro pro Jahr.
·Die komplette Produktion in der Konsumgüterindustrie verändert innerhalb von zwei Jahren ihren Standort, in der Elektronikbranche nach rund einem Jahr, bei Werkzeugmaschinenherstellern nach drei bis fünf Jahren.(1)
·40 bis 60 Prozent (rund 15 Millionen) aller Arbeitsplätze sind in Deutschland Telearbeitsplätze.
·Diverse Gebäude und Einrichtungen werden nur zu circa zwei Fünftel der Maximalzeit genutzt.

Auch im öffentlichen Sektor muss über Möglichkeiten zur Einsparung von Ausgaben für die Gebäudewirtschaft nachgedacht werden. Diese nehmen nach den Personalausgaben und den Sozialausgaben die drittgrößte Kostenposition in den Kommunalhaushalten ein.


FM so schillernd wie ein Insektenauge
Gebäudemanagement, Immobilienmanagement, Gebäudetechnik, Hausverwaltung, Hausmeisterdiens-te… – eine Vielzahl von Begriffen, die alle mit Facility Management zu tun haben. Kaum ein Begriff ist so „schillernd“ und facettenreich. Während amerikanische Autoren überwiegend den Begriff „Facility Management“ verwenden, wird in Großbritannien von „Facilities Management“ (kurz: FM) gesprochen. Bekannt wurde der Begriff erst in den vergangenen zehn Jahren, als zahlreiche Autoren in der Wissenschaft und Immobilienwirtschaft über Inhalt und Abgrenzung lebhaft diskutierten. Aus der Vielzahl der Definitionen finden sich zwei ausgewählte Beispiele (A und B) unter unseren „TIPPs“ (siehe rechts).


Vorteile durch FM
Durch Einführung professionellen Facilities Managements sind für den Eigentümer und die Nutzer von Immobilien folgende Vorteile2 realisierbar.
·Konzentration des Unternehmens auf das Kerngeschäft,
·die Zentralisierung der Gebäudebewirtschaftung senkt Kosten,
·Dienstleistungen müssen nur einmal vorgehalten werden,
·Schnittstellen werden reduziert und Abläufe optimiert,
·die Kommunikationswege werden optimiert,
·wichtige Informationen über die Gebäude werden in einheitlichen Datenbanken zusammengeführt.


FM im Lebenszyklus eines Gebäudes
Der Lebenszyklus einer Immobilie kann in 3 Hauptphasen unterteilt werden:
Entwicklung, Nutzung und Verwertung

 
Der Immobilienlebenszyklus

Ein Gebäude besteht aus verschiedenen Gebäudekomponenten wie Rohbau, Ausbau sowie Komponenten der technischen Gebäudeausstattung, die jeweils einen individuellen Lebenszyklus aufweisen.
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