Was ist los in Deutschland?
Deutsche Büroimmobilienmärkte –
Struktur und Perspektive


Analysen und Berichte über die deutschen Büroimmobilienmärkte konzentrieren sich meist auf den lokalen Standort und beschreiben, untermauert mit Umsatzkennziffern, Mieten und Leerstand, die aktuelle Situation von Angebot und Nachfrage. Diese Betrachtungsweise ist inhaltlich nicht falsch, ebenso wichtig ist allerdings der Blick auf langfristige strukturelle Entwicklungen. Wie kein anderes Segment der Immobilienwirtschaft reagiert der Markt für Büroimmobilien auf eine Vielzahl von Einflussfaktoren, die von allgemeinen konjunkturellen und strukturellen Impulsen abhängen. Die Internationalisierung der Immobilienmärkte verleiht den Anforderungen institutioneller Investoren zunehmendes Gewicht im Wettbewerb um nationale und regionale Standortvorteile. Institutionelle Investoren setzen zur Optimierung ihrer Asset-Allocationen mehr denn je auf Immobilien. Die Aktivitäten insbesondere amerikanischer Investoren verdeutlichen die Chancen, die dabei dem deutschen Markt zugesprochen werden. Der Umfang der Bürostandorte, die hierzulande ein Mindestmaß an Nachhaltigkeit versprechen, schwindet jedoch. Die Landkarte der Büromärkte wird sich in den nächsten Jahren verändern und sich zunehmend, wie in anderen europäischen Ländern schon der Fall, auf die Zentren fokussieren.

Deutschland als historischer Sonderfall

Der Wirtschaftsstandort Deutschland weist eine grundlegend andere Wettbewerbsposition als andere europäischen Staaten auf. Dies zeigt sich beim Blick auf die deutsche Landkarte: Hierzulande gibt es deutlich mehr Investitionszentren als anderswo. Diese polyzentrale Struktur Deutschlands ist nicht einfach eine Folge der wirtschaftlichen Entwicklung, sondern eine Auswirkung der deutschen Geschichte. Nach dem Zusammenbruch des Dritten Reiches war es das erklärte Ziel der Siegermächte, ein dominantes Zentrum, wie es Berlin bis zum Ende des Zweiten Weltkrieges gebildet hatte, nicht mehr entstehen zu lassen. In der dezentral angelegten räumlichen Ordnung deutscher Wirtschaftsstandorte wirkt dieser Gedanke nach. Das starke Wirtschaftswachstum in den Jahrzehnten von 1960 bis Ende 1980 glich die Unterschiede aus, die heute, in der längsten stagnativen Phase seit der Gründung der Bundesrepublik, massiv zu Tage treten: die vorhandene Quantität an Büro- und Industrieflächen wird nicht mehr benötigt.


Flächenkonzentration stärkt Zentren

Augenscheinlich steht Deutschland am Vorabend einer massiven Umverteilung von Büroarbeitsplätzen, bei der die Wanderungsbewegungen von Unternehmen nur eine der Folgen sein werden. Die Entkopplung der Flächennachfrage von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung wird zum fundamentalen Faktor zu Beginn des neuen Jahrtausend. Die sich abzeichnende Flächenreduktion wird die Standorte jedoch nicht gleichermaßen treffen. Vielmehr werden die klassischen Bürozentren und deren Speckgürtel als „Gewinner“ aus der Konzentration hervorgehen. Deshalb wird der Blick auf die deutschen Büromärkte künftig mehr von einem „Race to the top“ definiert werden, denn einer Gießkanne im Sinne einer Gleichwertigkeit. Die bisherigen Zentren werden als Magnete für Wachstum fungieren. Und: dieser Prozess wird in Deutschland schmerzhafter ablaufen als in anderen europäischen Ländern.

Spezialisierung als Wettbewerbsfaktor

 

Zusätzlich tritt langsam, aber doch erkennbar ein, was jahrzehntelang durch die Wachstumsdynamik so nicht wahrnehmbar war: der innerdeutsche Wettbewerb der Standorte nimmt dramatisch zu. Ein Blick auf die funktionale Arbeitsteilung in Deutschland zeigt die vermeintlichen Defizite auf: zu viele Standorte machen alles. Auf den Büroimmobilienmarkt übertragen heißt das: eine funktionale Zentralisierung wird notwendiger denn je.
Die bisherige Schwerpunktsetzung bei den Standortstärken weist für den globalen Wettbewerb zu ähnliche und damit austauschbare Merkmale auf. Der Umkehrschluss, auf eine Leitbranche zu setzen, was gemäß den volkswirtschaftlichen Lehrbüchern sinnvoll wäre, erscheint allerdings ebenso schwierig. In guten Zeiten mag das überdurchschnittlichen Erfolge mit sich bringen, in schlechten wird das Erwachen umso schlimmer sein. Der Büroimmobilienmarkt Frankfurt spürt noch immer den Strukturwandel der Finanzmärkte. Also doch alle dienstleistungsaffinen Tätigkeiten an einem Standort konzentrieren, wie wir es aus London und Paris kennen?


Negativbeispiel Berlin

 

Zu Beginn der Deutschen Einheit, als die neue Hauptstadt Berlin genau mit diesen Prämissen ausgestattet wurde, lag der Gedanke nahe. Ein Blick auf den Status quo sorgt für Ernüchterung. Die Erkenntnis reift, dass gerade beim Standort Berlin ein wesentlicher Faktor für die Entwicklung der Büromärkte vergessen wurde: die Bereitschaft zur Mobilität! Hauptstadt-Büro ja, Verlagerung nein.
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