Der Entwicklungsprozess von Basel II ist weit vorangeschritten. Von der Neufassung der Vorschriften zur Eigenmittelunterlegung von Kreditrisiken sind zunächst die deutschen Kreditinstitute betroffen. Die Folgen dieser neuen Eigenmittelunterlegung müssen jedoch die Kreditnehmer tragen. Selbstverständlich sind Immobilienunternehmen davon nicht ausgenommen. Für diese greift jedoch eine Reihe von Ausnahmeregelungen, welche im Fokus dieses Beitrags stehen. Zudem soll aufgezeigt werden, welche Lösungsmöglichkeiten sich aus der mit den Basel-II-Vorschriften verbundenen Problematik speziell für Immobilienunternehmen ergeben.  

Unternehmen der Immobilienwirtschaft lassen sich nicht über einen Kamm scheren, sie weisen grundsätzlich große Unterschiede auf. So sind beispielsweise hinsichtlich der Finanzierung Bauträger teilweise mit Eigenkapitalquoten von unter zwei Prozent ausgestattet, während Wohnungswirtschaftsunternehmen zum Teil Quoten von 60 Prozent und mehr ausweisen. Auch hinsichtlich der Marktbearbeitung lassen sich extreme Unterschiede feststellen, wenn beispielsweise Bauträger von Maklern und Sachverständigen abgegrenzt werden. Das typische Immobilienunternehmen gibt es also nicht. Deshalb wird versucht, die generellen Besonderheiten von Basel II für die Immobilienwirtschaft herauszuarbeiten. Um Schieflagen durch nicht zurückgezahlte Kredite zu vermeiden, müssen die Kreditinstitute Kredite mit Eigenmitteln unterlegen. Die Eigenmittelunterlegung erfolgt grundsätzlich mit Hilfe der Gleichung:

Kreditvolumen x Risikogewicht x Solvabilitätskoeffizient = Eigenmittelunterlegung


Das Kreditvolumen entspricht dem im Kreditvertrag vereinbarten Betrag. Das Risikogewicht stellt einen Indikator für die Bonität des Kreditnehmers dar. Der Solvabilitätskoeffizient bestimmt die Höhe der Eigenmittelunterlegung.

Der Basler Ausschuss hat erkannt, dass diese Vorgehensweise dem unterschiedlichen Risikogehalt der Kredite einer Bank nicht gerecht wird. Für eine risikogerechtere Vorgehensweise ist es erforderlich, zunächst die Bonität der Kreditnehmer zu identifizieren. Anschließend müssen die Risikogewichte dahingehend differenziert werden, dass Kreditnehmer mit einer schlechten Bonität ein höheres Risikogewicht zu tragen haben. Umgekehrt werden Kreditnehmer mit guter Bonität mit einem geringeren Risikogewicht konfrontiert. Dazu ist es aber erforderlich, in irgendeiner Form die Bonitätsunterschiede zwischen den Kreditnehmern zu erkennen. Hierfür sind im besonderen Maße Ratingverfahren geeignet. Vor diesem Hintergrund werden in Basel II drei Ansätze zur Berechnung der Eigenmittelunterlegung unterschieden, welche auf unterschiedliche Art und Weise auf die Erkenntnisse von Ratingverfahren zurückgreifen. Diese Verfahren werden bezeichnet als Standardansatz, interner Ratingansatz – Basisversion und i nterner Ratingansatz – Fortgeschrittenenversion.



Standardansatz

Im Standardansatz werden die Risikogewichte aus externen Ratings abgeleitet. Dazu ist es aber erforderlich, dass die Kreditnehmer über ein externes Rating verfügen. Ist ein solches externes Rating nicht vorhanden, bleibt das bisherige Risikogewicht von 100 Prozent bestehen. Deshalb würde sich für viele deutsche Unternehmen an dieser Stelle nichts ändern. Sofern zum Beispiel ein Standard & Poors Rating vorliegt, wird das Risikogewicht für AAA bis AA- -Unternehmen auf 20 Prozent, für A+ bis A-
-Unternehmen auf 50 Prozent reduziert. Für BBB+ bis BB- -Unternehmen bleibt es ebenfalls bei 100 Prozent bestehen. Sofern das Rating unterhalb von BB- liegt, erhöht sich das Risikogewicht auf 150 Prozent. Sofern Kredite im Standardansatz adäquat besichert sind, muss der besicherte Kreditanteil nur noch mit 15 Prozent Risikogewicht belegt werden. Immobilien zählen aber leider nicht zu den anerkennungsfähigen Sicherheiten. Anrechnungsfähig sind hier lediglich Bareinlagen, Staatspapiere mit besonders guter Bonität, Gold, Aktien eines Hauptindex oder sonstige amtlich gehandelte Aktien. Wie bisher schon, wird auch zukünftig zwischen gewerblichen und wohnwirtschaftlichen Immobilien unterschieden. Vollständig durch Hypotheken besicherte Wohngrundstücke, die vom Kreditnehmer bewohnt werden oder werden sollen oder vermietet sind, erhalten ein Risikogewicht von 35 Prozent. Dadurch reduziert sich die Eigenmittelunterlegung auf 2,8 Prozent (=8 % Solvabilität x 35 % Risikogewicht). Allerdings muss der Verkehrswert nennenswert den Kreditbetrag übersteigen. Was unter nennenswert zu verstehen ist, wird von den nationalen Aufsichtsbehörden festgelegt. Kredite zur Finanzierung von gewerblichen Immobilien werden nach wie vor mit 100 Prozent Risikogewicht angerechnet. In hoch entwickelten Märkten – dies gilt nur für Büroimmobilien und Mehrzweck-Geschäftsräume – ist auch ein Risikogewicht von 50 Prozent möglich.
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